“初步规划分5期进行，时间跨度6年。1期预计总建筑面积最高，商业及住宅合计12公顷，包括原定优先建成交付的社会公共福利房。可售住宅主要以两梯八户十字星的格局为主，2房1浴的户型。这张是鸟瞰效果图，下面是户型图——”
中环圣佐治大厦，23楼，面朝维多利海港，背靠皇后像广场。
冯敬棠数年前豪掷老本，替冯世雄公司租下23楼半层，座与座间至少距离一米，公共廊道宽敞得可用来打高尔夫球。
建筑设计界的精英们，值得在寸土寸金的港岛上自由呼吸。
以便激发灵感。
冯世雄侧过身，稍稍扯松领结，在投影仪惨白的光照下，掩饰自己略带虚浮的音调。
“总技术经济指标如图，地积比率均数为6。其中住宅部分是9，预计可售的建筑面积……”
“9倍地积比率？”端坐会议室尽头的金发男人开口，“建筑密度高成这样？世雄，你打算建一座鸽子笼吗？十字星格局，楼梯和公共走廊缩减，这种户型你拿去做公房可以。但私人屋苑，未免太逼仄了吧？”
地道广东话，无半丝伦敦乡音，一看就是个中国通。
冯世雄抿唇。
金发男人皱着眉，指节敲在会议室桌面，有些不耐烦，“你这个项目叫君汇东岸。首先这块地皮就在内陆，起码要建60层才能望到海，叫【岸】太牵强；其次就是你们放弃引入软件产业，改为引入文化旅游业，想借迪士尼公园造势，那你的特殊功能商业部分为什么只有1%？”
冯世雄瘦白脸上出现尴尬，“sorry，rex。这里写错了，是10%才对。”
rex看向冯敬棠。
他与冯敬棠年岁相当，额窄鼻高，唇薄眉淡。湛蓝眼珠像浪刀，一合一开间，流露不喜敷衍的锐利态度。
红港工作二十年，从少壮到临老，rex对这处的一蔬一食，不比在场各位血统纯正的港人陌生。带着家族生意离开的时候，他曾隐晦对冯敬棠说——
“中国有句话，叫【福人居福地】。希望我也是有福之人，能有机会再来红港。”
他确实回来了，却难掩对这份规划案的失望。
冯敬棠瞄了眼脸色不妥的冯世雄，向友人解释，“开发进度确实比预期要快，世雄单挑大梁，精力跟不上有些粗心。我们出街的宣传里面没透露这些具体指标，后期再调整也是可以的。”
rex显然不接受这种回复，“调整一次，你的全面预算案就要修改一次。这是几十亿的生意，不是你们街坊讲的“几十蚊”。如果实在做不来，世雄你可以委托四大顾问行出估价调研报告，数据更客观，我们也放心。”
冯敬棠一听，没再接话。
这是在质疑冯世雄想私吞融资，也就是质疑他。区区几年没见，这位老友——老奸巨猾的朋友，倒有几分生疏了。
“估价报告涉及大量变数的假设，而且四大顾问行是做大宗资产投资研判为主，【君汇】毕竟是自主开发，始终有区别的。”叶世文替不愿引战的冯敬棠把话说透，“红港如今日新月异，变数超乎想象，rex你太久没回来，水土不服了。“
冯敬棠与rex同时望向叶世文。
一个暖，一个冷。
名利场上无父子，人家是来谈数，不是来谈心的。况且明知对方这趟准备验货付款，冯世雄交出的功课却差强人意。
在叶世文看来，rex这几句暗示算客气了。
rex收回视线，又问，“那地积比率和业态变更，世雄你解释一下，为什么与当初发给我的预算案不一样？”
冯世雄站在投影幕旁。额角汗往下坠，注意力神游上空，面前的人与声隔了层触不及的光，虚渺迷糊。
最近的【货】肯定有问题。
他深知瘾起，躯壳内焦虑与慌张在四处乱窜，望向叶世文时，竟抛出一个求救眼神——
我讲不下去了。
叶世文捕获后，没有犹豫，直接解答，“9倍地积比率放在中西区算普普通通，放在新界确实偏高了。但我们既然要做产业链，自然要打造地标，将主体大楼做得宽敞气派，设计最花心思。在商业部分亏掉的可售面积，就加在住宅。结合文化旅游业，绝对有投资客买。愿意来港旅游的难道会是港人吗？要做就做内地14亿人的生意，做东南亚的生意。可售面积不够，靠接驳巴士，贩卖团体门票和米奇公仔补偿吗？这样回不了本的。”
rex意会，眼内闪过精光，慢悠悠地说，“你们可以参考其他小型发展商的做法，华人一向醒目，有些地方不用花钱就省一些。”
叶世文笑着反驳，“合法开发是底线，我们中国人绝对不做偷工减料的事。”
此话落音，人人你看我，我看你，目光交汇却不吐露心事。
rex也笑，“看来回归之后，港人的立场都变坚定了。”
冯敬棠听得出rex话里有话，“我外甥脾气比较直，rex你见谅。但他也胜在够大胆，银行那笔融资是他谈下来的。”
rex挑眉，“这么大笔钱你一个人谈下来？”
“当然不是我一个人的功劳，没有大哥做的规划案预算案，再加上舅父这个生招牌，秦主席和银行也不会看中这个项目。”
叶世文在冯敬棠面前从不擅自邀功。
rex来回梭巡这对舅甥。看来冯敬棠这几年根基更稳，身边干将如云，收服他的成本怕是要比以前更高。
一直沉默的冯世雄这时却忍不住出声，“各位，不好意思，我去一下洗手间。”